Vacance locative : 3 conseils pour éviter la cata
Locataire hors-la-loi : les risques de l’investissement locatif…
La vacance locative est la bête noire de beaucoup d’investisseurs immobiliers. Et à juste titre ! Ça peut vous coûter très cher, faire dégringoler le taux de rentabilité de votre investissement locatif de façon désastreuse et vous taper sérieusement sur le système, surtout quand vous n’y êtes pour rien !
Si votre parc locatif est restreint, une seule vacance locative peut remettre en question votre indépendance financière. Ou ça vous poser de gros problèmes d’argent si c’est votre seul bien qui n’est pas loué pendant un moment.
Voyons comment vous pouvez éviter de vous retrouver dans la situation que j’ai connue à cause d’un « mauvais locataire » (ou du moins pas très correct)…
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Quand un locataire vous impose une vacance locative
Vous allez voir dans cette vidéo comment je me suis retrouvé dans une situation délicate à cause d’un de mes locataires qui a décidé de ne pas respecter la loi :
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La vacance locative, qu’est-ce que c’est ?
Si vous n’avez jamais investi et que vous commencez tout juste à vous intéresser à l’investissement immobilier, vous vous demandez peut-être ce qu’est exactement la vacance locative.
Et bien c’est tout simple : c’est quand un logement mis en location n’est plus occupé. C’est un appartement ou une maison qui n’a plus de locataire.
Vous imaginez déjà les conséquences sur les finances d’un investisseur immobilier qui doit rembourser mensuellement un crédit…
Vous avez peut-être aussi entendu le terme « carence locative », et vous pourriez vous dire que c’est la même chose. Vous n’auriez pas complétement tort, mais pas tout à fait raison non plus…
Une carence locative est en fait une vacance locative mais dès le début de la mise en location.
Pour résumer :
Vacance locative = un logement qui n’a PLUS de locataire
Carence locative = un logement qui n’a PAS de locataire depuis sa mise en location
Les conséquences sont souvent moins importantes pour vos finances en tant que propriétaire avec une carence car vous pouvez bénéficier d’un délai avant de commencer à rembourser le crédit que vous avez contracté pour acquérir votre bien locatif.
Alors qu’avec une vacance locative… vous êtes en plein remboursement de votre crédit !
Comment éviter la vacance locative
Premièrement, la loi a bien entendu prévu le coup. En location nue, vous avez 3 mois pour trouver un nouveau locataire quand celui en place émet son préavis (sauf dans certains cas ou le préavis peut être ramené à 1 mois – texte officiel).
Normalement, en 3 mois, vous avez le temps de trouver un nouveau locataire et éviter la vacance locative…
A condition que la loi soit respectée !
Car il peut arriver que le locataire ne respecte pas son obligation de préavis.
Dans ce cas, le montant du loyer reste du au bailleur jusqu’à expiration du préavis.
Mais la loi ne dit pas seulement que votre locataire doit poser un préavis de 3 mois, elle dit aussi qu’il doit se rendre disponible au moins 2h par jour pour faire visiter votre bien à de potentiels nouveaux locataires…
Et c’est là que ça a bloqué pour moi : j’ai été trop laxiste avec mon locataire. Je ne m’en suis pas occupé moi-même. J’ai laissé cette responsabilité à une agence, et aujourd’hui je m’en mords les doigts !
Ma locataire n’a pas honoré son obligation de faire visiter mon bien locatif pendant sa période de préavis, et l’agence l’a laissé faire.
Résultat : vacance locative ! Je me retrouve à rembourser un crédit sans avoir de loyer pour le couvrir. On ne parle même plus de rentabilité faible, là c’est carrément de la rentabilité négative ! (Bon, certainement juste sur le court terme, mais quand même pas agréable !)
Alors voici un premier conseil pour éviter de vous retrouver dans la même situation, avec une vacance locative qui fait mal à votre cash-flow :
Si vous déléguer votre gestion locative, ouvrez quand l’œil même pendant les « périodes à risques » !
Quand un locataire émet un préavis pour quitter un de vos logements, veillez bien à ce qu’il respecte cette période de préavis, et si ce n’est pas le cas, qu’i vous paye ce qu’il vous doit.
Faites aussi tout ce qui est en votre pouvoir pour qu’il accepte de faire visiter à de nouveaux locataires potentiels !
Vous avez la loi avec vous, alors n’hésitez pas à être insistant s’il le faut (tout en restant poli bien sûr ! ;)).
Soyez insistant avec l’agence qui gère votre bien, mais aussi directement avec le locataire si ça s’impose.
Un coup de fil ou une visite du proprio peut parfois réveillez un locataire qui a l’habitude de traiter uniquement avec une agence un peu trop cool sur le respect des règles…
Et n’attendez pas la dernière minute pour passer à l’action, ou ça risque d’être trop tard !
Si un petit effort peut vous éviter une vacance locative, et continuer à vous assurer un revenu passif, c’est un moindre mal…
Il y a bien sûr d’autres cas de figure dans lesquels vous pouvez subir une vacance locative. Ce n’est pas forcément parce qu’un de vos locataire ne respecte pas la loi que vous serez dans cette situation.
Si le préavis de départ a été respecté, que le locataire a honoré son obligation de faire visiter votre logement, et qu’il a eu des visites, mais qu’à la fin du préavis vous n’avez pas trouvé de nouveau locataire, posez-vous des questions…
Et si vous n’avez eu aucune visite, alors là, bougez-vous sérieusement !
Commencez par vous posez quelques questions :
Est-ce que mon offre de location est assez visible ?
Est-ce que les tarifs de location ont baissé depuis l’entrée du dernier locataire, et je suis maintenant au-dessus du marché ?
Est-ce qu’il n’y pas des rénovations ou améliorations à apporter à mon bien locatif ?
Et agissez en fonction des réponses bien sûr !
Bref, 2ème conseil pour éviter une vacance locative :
Faites ce qu’il faut pour que votre bien soit réellement louable.
Un logement propre, attrayant, dans lequel les locataires potentiels peuvent facilement se projeter, au bon prix et assez visible se louera toujours, même dans une petite ville.
Et enfin, 3ème conseil, parce qu’on est jamais assez prudent : prenez une assurance !
Vous avez le choix, il en existe plein de différentes, et à des tarifs variables. Les plus courantes sont contre les loyers impayés.
Certaines vous couvrent la carence locative, car même si vous avez un délai avant de commencer à rembourser votre crédit, vous n’êtes pas forcément à l’abri d’un délai plus long que ce que prévoit votre arrangement.
D’autres couvrent la vacance locative, et peuvent vous éviter des sueurs froides !
N’oubliez pas d’inclure le coût de cette assurance dans votre calcul de rentabilité lorsque vous débuter un nouveau projet d’investissement locatif.
J’espère que vous pourrez tirer avantage de ces quelques conseils contre la vacance locative issus de ma mésaventure…
En tout cas, la vacance locative, c’est vraiment quelque chose que je ne vous souhaite pas !
Cliquez ici pour lire le premier article qui parle de cette maison.
Si vous avez déjà connu une vacance locative, racontez-nous dans les commentaires.
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