A bientôt

Hassan

Merci pour ta réponse construite, je continue à chercher, je vais finir par trouver une bonne affaire.

C’est vrai que je suis peut-être exigeant à vouloir trouver environ 150-200 € de cash après IRPP et PS.

Je tape dans des immeubles de rapport ou maison longue de ville à retaper et diviser.

Bonne journée.

Bonjour,

Déjà il ne faut pas confondre flux de trésorerie et bénéfice/perte. Il ne faut pas oublier que si vous avez une mensualité c’est parce que vous n’avez pas acheté cash. Si vous achetez une action Total à 43.905 il ne vous viendra jamais à l’esprit de dire que vous avez perdu de l’argent. Investir ce n’est pas perdre de l’argent comme le dit l’adage c’est à la fin du bal qu’on paye les musiciens. Stricto sensu ce n’est qu’à la fin de sa durée de détention que vous savez si vous avez gagné ou perdu de l’argent.
Gardons les pieds sur terre et souvenons nous que si une action Total de 43.905 € nous a coûté 3 euros nous n’avons pas perdu 3 euros mais potentiellement gagné 40.905 € rapporté à l’immobilier si vous avez financé 10000 € sur fonds propre un bien immobilier qui en vaut plusieures centaines de milliers vous n’avez pas perdu 10000 € mais potentiellement gagné un bon petit paquet de biftons

L’autofinancement n’est jamais garanti une vacance locative, une dégradation ou une explosion des charges (dont la fiscalité) et votre beau projet autofinancé sur le papier peut se transformer en goufre financier. La gratification immédiate c’est bien mais il ne faut jamais oublier qu’on peut avoir des lendemains qui déchantent…

Cela dit il est toujours possible de trouver des autofinancements (sur le papier car je le répète c’est à la fin du bal qu’on paie les musiciens) y compris sur des durées plus courtes que 25 ou 30 ans. C’est juste une formule mathématique à appliquer avec comme paramètres la durée du crédit, son taux, votre TMI et bien sûr la rentabilité nette de votre investissement. Si vos simulations n’ont pas dégagé de tels biens c’est probablement que les rentabilités nettes étaient trop faibles compte tenu de votre TMI (entre l’IRPP et les PS il est vrai qu’une bonne partie du bénéfice comptable ne reste pas dans nos poches)
Des solutions existent : trouver une meilleure rentabilité nette en agrandissant votre rayon de recherche et/ou en cherchant des dispositifs pour réduire l’impact de la fiscalité (location meublée au réel ou conventionnement anah par exemple)
Bonnes recherches et si vous ne trouvez pas vous pourrez toujours vous consoler en écoutant Brel qui chantait «Mon père était un chercheur d’or. L’ennui, c’est qu’il en a trouvé»

On ne parle jamais de la trésorerie, mais est-elle positive une fois que tu as payé tes impôts et prélèvements sociaux sur le bien ?

Car j’ai fais pas mal de simulation et en général elle est négative (sauf si on prend sur 25 / 30 ans…), donc on perd de l’argent chaque mois malgré un autofinancement au niveau du crédit et des charges car la fiscalité elle est positive !!

Comment faire pour raccourcir les délais ? Multiplier les investissements sur de courte période en ayant des crédits sur 25 ans, et les revendre 5-6 ans après ?

A bientôt.