Rentabilité Locative Explosive avec la Boîte à Chaussures
Si vous voulez atteindre une rentabilité locative à 2 chiffres, il y a quelques étapes par lesquelles vous devez ABSOLUMENT PASSER.
Evidemment, vous devez commencer par trouver une bonne affaire…
Mais comment faire une bonne affaire ?
C’est simple : tout se joue avec une bonne négociation.
Enfin, presque tout…
Il y a aussi une technique que j’utilise pour presque tous mes investissements immobiliers : C’est « la Boîte à Chaussures » (remplie de cash !)
Je vous explique ça dans une minute, et vous montre en vidéo par quoi commence cette « Boîte à Chaussures »
Mais avant, je vais vous expliquer un peu plus ce qu’il se passe avant, pendant les « préliminaires », et qui est tout aussi important pour être certain d’avoir une rentabilité locative intéressante.
Une Bonne Rentabilité Locative Passe d’abord par une Bonne Négociation !
Rentabilité Locative – Etape 1 : Négociation à l’Achat
Comme souvent en début de semaine, je fais le tour des agences immobilières pour discuter avec les agents des biens qu’ils ont en portefeuille, ceux qui viennent de rentrer, lesquels sont susceptibles de baisser…
Bref, je vais à la pêche aux infos dans l’idée de trouver un bien avec une belle rentabilité locative potentielle.
Avec un agent immobilier, nous discutons d’une maison de ville de 65 m2 qui est affichée au prix de 50 000 euros.
Décision prise, malgré ce prix élevé (pour ma ville), de la visiter…
Sur place, l’agent (qui me connait) sait déjà que mon offre sera très agressive. Ma réputation de négociateur me précède un peu dans le coin ! 
J’ai déjà acheté quelques maisons de ce style.
Je connais parfaitement mon coût de travaux de rénovation pour ce genre de bien.
Je fais immédiatement une offre de 23 000 euros net vendeur, ce qui me garantirait une rentabilité locative comme je les aime.
« Impossible! » me dit-il…
Je ne veux pas lâcher mon objectif de rentabilité locative à 2 chiffres, alors j’insiste.
J’essaye de le convaincre.
Cette maison est en vente depuis longtemps, alors il y a surement une chance que la négociation soit ouverte. Je lui dis que cette maison vaut le prix de ma proposition, pas plus. J’enchaîne les arguments…
Fébrile mais sympa, car oui beaucoup d’agents ne passent pas vos offres (ils ont souvent peur de vexer leur client), il appelle la propriétaire et en 2 secondes celle-ci accepte si je paie la taxe foncière au moment de la signature…
Voilà comment gagner 27 000 euros juste en demandant!!!!
Bingo: affaire bouclée et rentabilité locative de dingue en perspective…
J’ai un sourire jusqu’aux oreilles en quittant l’agence : j’imagine déjà le cash-flow de folie que ça va me faire ! J
Une petite leçon à tirer de cet épisode :
Pour connaître la réponse, posez la question !
Rentabilité Locative – Etape 2 : Négociation à la Banque
Comment obtenir un crédit quand on est déjà redevable à la banque ?
La négociation d’une transaction immobilière avec un vendeur qui ne fait pas ça tous les jours c’est une chose.
Une négociation pour un crédit avec un banquier rôdé à cet exercice, c’est une autre histoire…
Mais je tiens absolument à ma rentabilité locative stratosphérique !
A force d’investir sans arrêt, mon patrimoine est de plus en plus important.
La peut donc être hésitante pour ce financement.
Rappelons que la mission première d’une banque est de gérer le risque (« Elle au cœur du commerce de l’argent et en responsabilité directe de la gestion des risques financiers. » – Banque, Wikipédia).
Et puis le niveau de délégation n’est plus le même suivant l’évolution de votre parc locatif…
Ça peut refroidir un peu les débats !
Malgré tout, quelques techniques simples de négociation m’ont permis d’obtenir ce financement, moyennent les bons arguments bien sûr…
Par exemple, en rappelant au banquier que j’ai pas mal de capital de côté (suite à mes différents achats-reventes), a commencé à faire pencher la balance en ma faveur.
Je me rapproche tout doucement de la rentabilité locative que je vise…
Ensuite, j’explique au banquier la bonne affaire que j’ai faite à l’achat.
Là, j’ai du mal à décrypter son expression : est-ce qu’il se dit qu’il a à faire un négociateur déterminé et qu’il a peu de chances de me voir lâcher le morceau, ou est-ce qu’il commence à trouver le temps long ?
Quoi qu’il en soit, je sens à ce moment-là qu’il est sur le point de céder…
Alors je lui rappelle que je n’en suis pas à mon coup d’essai.
Je lui sors les chiffres. Je vois bien qu’il s’adoucit encore en voyant mes rendements locatifs actuels.
Il ne me reste plus qu’à lui faire le détail de mon projet, lui dévoiler la rentabilité locative que je suis pratiquement sûr d’atteindre avec cet investissement… et c’est fait : j’ai mon crédit !
C’est maintenant que les choses intéressantes vont débuter…
Rentabilité Locative Explosive avec « La Boîte à Chaussures »
Rentabilité Locative – Etape 3 : la Mise à Nue
On casse tout et on repart sur de bonnes bases!
Une fois que vous avez acheté votre bien, que vous avez les clefs, c’est le moment de sortir le bulldozer !
Bon, pas vraiment, mais presque.
Quand vous achetez une maison dans un piteux état dans l’objectif d’obtenir une rentabilité locative de rêve, vous savez qu’il va y avoir du boulot…
Bien entendu, je fais toujours faire un devis avant d’acheter. Je visite le bien avec mon entrepreneur. Et je sais déjà à quoi je veux que ça ressemble.
Comme c’est le cas pour cet investissement, je préfère souvent dénuder complétement la maison avant de tout refaire.
Pourquoi ?
Pour 2 raisons principales :
- Ça permet de voir réellement l’état actuel du bâti, et de ne pas avoir de mauvaise surprise dans quelques années.
Si la charpente menace de s’écrouler par exemple, je peux la refaire tout de suite au lieu d’attendre que tout soit fichu. Ça peut me faire économiser un peu car il ne faut pas forcément tout changer. Alors que ce sera peut-être le cas si j’attends trop…
Bref, vous voyez le principe.
- Commencer les travaux à partir de rien ou presque permet de faire exactement ce que l’on veut avec la maison.
Et parfois, ça ne revient pas forcément beaucoup plus cher que retaper l’existant car il faut s’adapter à ce qui est là, ce qui peut forcer les artisans à passer beaucoup de temps pour quelque chose qui semblait à priori rapide à faire.
Quand je dis que pour assurer une rentabilité locative intéressante je commence par mettre à nu mon bien, c’est vraiment à nu !
Regardez :
Rentabilité Locative – Etape 4 : la Rénovation
Bon cet article est déjà long, donc je ne vais pas trop m’attarder sur les détails d’une bonne rénovation. Ce sera pour un autre article.
Mais bien rénover un bien immobilier locatif est aussi une étape cruciale pour attendre une rentabilité locative à 2 chiffres.
Evidemment, vous devez commencer par bien choisir la ou les entreprise(s) qui réalise(nt) les travaux.
Vous pouvez même faire une partie de la rénovation vous-même si vous êtes un peu bricoleur, ou que vous avez de l’expérience dans le bâtiment.
Les secrets d’une rénovation qui vous permettra d’atteindre un rendement susceptible de vous dégager un cash-flow digne d’intérêt pour un investissement locatif, ou une plus-value supérieure à la moyenne si c’est un achat revente, sont tout simplement ce qui vous permettra de louer ou vendre facilement, rapidement, et surtout cher !
Pour ça, il faut au maximum donner une impression de grands espaces. Evitez les petites pièces.
Il faut que la lumière et l’air puissent bien circuler aussi.
Donc pas de cloisons inutiles, rajoutez des fenêtres là où il en manque.
Les baies vitrées ou portes vitrées, ou mêmes les vérandas, peuvent augmenter considérablement la valeur de votre bien et avoir un impact positif sur les visites.
Une jolie terrasse peut aussi faire une différence sur votre future rentabilité locative.
Un chauffage économique et un bon argument pour louer ou vendre assez facilement.
Une salle de bain moderne et assez spacieuse peut aussi faire augmenter votre prix sans pour autant que l’investissement soit énorme.
Une suite parentale au lieu d’une banale chambre peut aussi jouer sur vos bénéfices.
Une cuisine ouverte sur le salon ou la salle à manger et avec un ilot central peut aussi jouer en votre faveur au moment où vous cherchez un cherchez un acheteur ou un locataire.
Mais surtout, surtout, NE FAITES PAS UNE RENOVATION A VOTRE GOUT !
Il faut que ce soit le plus neutre possible. C’est essentiel pour que presque n’importe qui puisse se projeter dans votre bien.
Evidemment, après avoir trouvé votre bonne affaire, obtenu votre financement et bien travaillé pour votre rénovation, il ne vous reste plus qu’à trouver un locataire ou un acheteur… et jouir d’une super rentabilité locative ou empocher une belle plus-value !
Si vous réalisez chaque étape correctement, ce devrait être un vrai jeu d’enfant…
COMMENTEZ ET PARTAGEZ !
Si vous avez des questions, je me ferai un plaisir d’y répondre pour vous aider à réussir votre premier achat immobilier…
Et si vous avez vous aussi réussi à faire une bonne affaire, racontez-nous votre histoire!
[addtoany]
Bravo pour la négociation. Diviser le prix par deux c’est fort.
Par contre c’est quelle banque qui a accepté de te financer sur 25 ans ? Surtout pour une si » petite somme « . Car je tombe que sur des banques qui finance sur 15 ans pour du locatif voir 20 ans si je fais passer ça en résidence principale.
Encore bravo.
Demande à un courtier Fabien, mais au pire 20 ans c’est déjà bien…. Sur le coup c’est la Poste qui m’à financé !
Très joli affaire, tu as fait là une joli coup comme quoi il faut oser et surtout que l’agent immobilier suive..
ps : petit bug sur l’url Bingo affaire bouclée…
Merci Mégane… Oui absolument « OSER » c’est le maître mot !
PS : Merci de l’info pour l’url