Voici mon interview avec Olivier Seban, un expert immobilier.

Dans cette vidéo, intitulée « Investissement immobilier : Acheter 7 appartements sans payer d’impôts c’est possible !« , vous allez découvrir la stratégie que j’ai utilisée pour atteindre l’indépendance financière.

Interviewé par Olivier Seban : comment réussir avec l’immobilier en partant de zéro, je vous raconte tout !!!

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Posez-moi également toutes vos questions , j’y répondrai avec la plus grande transparence et le plus grand plaisir !

Retranscription de mon interview par Olivier Seban:

Olivier Seban :

Bonjour. Aujourd’hui j’ai une question un peu bête à vous poser. C’est : « Est-ce que vous aimez payer des impôts ? » Alors, on va parler d’immobilier, et on va parler d’impôts immobiliers.

Donc, je suppose que la plupart d’entre vous vont me dire : « Ben non, on n’a pas envie de payer des impôts ! » D’ailleurs c’est le mot qui provoque tous les cataclysmes en France. « Non, je ne veux pas payer d’impôts ».

Alors, aujourd’hui je vais vous présenter une personne, Hassan, qui est un investisseur immobilier, qui a participé à ma formation, et qui lui ne paye pas d’impôts sur ses opérations immobilières.

Alors pourquoi ?

Et bien tout simplement parce que c’est un déménageur. Non, un serial déménageur.

Bon, le plus simple c’est que l’on retrouve Hassan dans quelques instants. Il va tout vous expliquer.

Alors, vous allez vous apercevoir aussi d’une chose, c’est que beaucoup d’entre vous ont probablement fait la même chose, mais à la différence que lui il l’a quand même fait plusieurs fois.

Mais bon, le plus simple c’est, encore une fois, de retrouver Hassan, dans 5 secondes je crois, juste après le générique, à tout de suite.

Donc, Hassan, bonjour.

Hassan :

Bonjour Olivier.

Olivier Seban :

Donc, je vais te laisser la parole. Tu vas nous dire ton âge, ce que tu fais, ou très rapidement. Et surtout je voudrais nous dire pourquoi tu as investi dans l’immobilier.

Hassan :

Alors je m’appelle Hassan, j’ai 32 ans, j’investis dans l’immobilier depuis 4ans, date à laquelle j’ai fermé mes magasins. En fait, j’étais gérant de magasin. J’avais 3 sociétés qui fonctionnaient plutôt pas mal. Je gérais des boutiques de sport dans les galeries des grandes surface « Auchan ».

Je marchais très bien, mais j’ai fait faillite très vite. Du coup, après la fermeture de mes magasins, je me suis dit :

« Qu’est-ce que je vais bien pouvoir faire maintenant ? »

Et puis j’ai lu un livre assez sympa, c’est Tout le monde mérite d’être riche, et de là j’ai commencé à avoir une autre vision sur l’argent, la finance, etc. et je me suis lancé dans l’immobilier.

Olivier Seban :

Mais alors, quand tu as fermé boutique, tu as déposé le bilan ?

Hassan :

J’ai déposé le bilan, oui. Liquidation. Dépôt de bilan.

Olivier Seban :

Et… t’avais de l’argent ?

Hassan :

Il me restait un trésor de guerre de 10 000^e. Mais, quand j’avais mes sociétés, j’aurais pu repartir…  On m’avait proposé de racheter mes sociétés bien avant que ça commence à mal se passer, et j’aurais pu en tirer 200 000€ ou 300 000€ puisqu’il y avait d’autres magasins qui voulaient les emplacements où j’étais.

Olivier Seban :

Donc tu as fermé boutique ?

Hassan :

J’ai fermé.

Olivier Seban :

Et tu t’es retrouvé avec un petit capital de 10 000€ ?

Hassan :

C’est ça.

Olivier Seban :

1. Qu’est-ce que tu as fait avec tes 10 000€ ?

Hassan :

J’avais 10 000€, et ma femme avait aussi 10 000€. On a cherché un premier bien.

Olivier Seban :

Quel coin tu as cherché, où tu habitais et où tu as fait tes achats ?

Hassan :

Alors moi j’habite une petite ville du Nord de la France et j’ai cherché dans ma ville.

Olivier Seban :

En Picardie ?

Hassan :

Voilà, c’est ça.

Olivier Seban :

D’accord.

Hassan :

J’ai cherché dans ma ville, là où je connais le mieux. Je ne connaissais pas grand-chose au début du marché, de comment il fallait faire…

On est partis voir la banque et on a acheté un premier bien à rénover. On l’a acheté 35 000€ frais de notaire inclus. C’est des petits prix.

Olivier Seban :

Oui.

Hassan :

On a fait, je crois, 15 000€ de travaux. Ca revenait en tout, avec les frais d’hypothèque etc., à environ 51 000€. Une fois que les travaux ont été finis, je l’ai revendu, 2 jours après, 72 200€.

Olivier Seban :

OK.

Hassan :

Première affaire.

Olivier Seban :

T’as pas eu peur que tu sois requalifié comme marchand de biens ?

Hassan :

Non parce que c’était ma première affaire et c’était un achat de résidence principale.

Olivier Seban :

Ah, c’était ta résidence principale ?

Hassan :

C’était ma résidence principale.

Olivier Seban :

Et tu l’as revendue 2 jours après ?

Hassan :

2 jours après, oui.

Mais je n’ai pas vécu dedans en fait.

Olivier Seban :

Ben oui, c’est ce que j’entends. Ou pas longtemps.

Hassan :

Les travaux se sont finis et j’ai fait voir la maison à un agent immobilier. Il m’a dit : « Bouge pas, j’ai quelqu’un ».

Olivier Seban :

D’accord.

Et qu’est-ce que tu as fait de cet argent ? Donc tu as revendu…

Hassan :

Je l’ai gardé. Je l’ai soldé, en plus de l’argent que j’avais un petit peu au départ, et j’ai acheté une autre maison juste après.

Olivier Seban :

A quel prix ?

Hassan :

Celle-ci je l’ai achetée 25 000€. Ça peut paraitre choquant parce que c’est vraiment des petits prix. J’avais 25 000€ de travaux à peu près.

Olivier Seban :

C’est quelle surface pour ce prix-là ?

Hassan :

Pareil. C’est la même surface que la première. C’était juste à côté dans la même rue.

Olivier Seban :

Donc combine en surface?

Hassan :

En surface, on était sur 48m2.

Olivier Seban :

D’accord. 50m2, avec les travaux, 1 000€ du m2 carré.

Hassan :

Voilà.

Olivier Seban :

D’accord. Tu en as fait quoi ?

Hassan :

J’ai revendu.

Olivier Seban :

Au bout de combien de temps ?

Hassan :

On y a vécu à peu près 2 ans, donc revendu environ 6 mois après l’achat.

Olivier Seban :

D’accord. C’était ta résidence principale.

Hassan :

Oui, résidence principale, pareil.

Olivier Seban :

Tu l’as revendue combien?

Hassan :

Je l’ai revendue 82 000€.

Olivier Seban :

82 000, tu l’as acheté 50 000 avec les travaux. T’as pas payé d’impôt sur la plus-value.

Hassan :

Toujours pas.

Olivier Seban :

Parce que c’était ta résidence principale. Et qu’est-ce que tu as fait après ?

Hassan :

J’ai acheté un appartement.

Olivier Seban :

Oui.

Hassan :

Beaucoup plus grand. En même temps, moi j’ai eu des enfants, donc il fallait quelque chose de plus grand. On a acheté un appartement de 110m2 en plein centre-ville.

Olivier Seban :

Quel prix ?

Hassan :

60 000€.

Olivier Seban :

D’accord.

Hassan :

Après, travaux compris, on était à 92 000€.

Olivier Seban :

T’as acheté des biens essentiellement à rénover?

Hassan :

Toujours!

Olivier Seban :

Oui, c’est là où on fait des très bonnes affaires.

Hassan :

Je voulais amener la plus-value avec la rénovation de la maison.

Olivier Seban :

Absolument.

Hassan :

Donc c’était la logique de départ.

Achat 92 000€, et l’appartement je l’es revendu (je l’ai mal revendu en fait) 115 000€.

Olivier Seban :

Combien de temps après ?

Hassan :

Au bout d’un an.

Olivier Seban :

D’accord, vous avez vécu un an dedans.

Hassan :

On y a vécu un an.

Olivier Seban :

Toujours ta résidence principale ? Et tu as revendu, tu as encaissé la plus-value, pas d’impôts ?

Hassan :

Voilà. C’est ça.

Olivier Seban :

C’est le numéro 3.

Hassan :

C’est le numéro 3, mais sur le numéro 3 il y a un numéro 4.

Olivier Seban :

Alors, c’est-à-dire ?

Hassan :

Dans le numéro 3, que j’avais mal vendu, il me restait un petit joker.
J’avais acheté cet appartement mais il était composé de plusieurs lots.

Olivier Seban :

D’accord.

Hassan :

C’est-à-dire :

• Lot 1 : l’appartement
• Lot 2 : les caves
• Lot 3 : c’était une petite pièce de 9m2 qui était au sis étage de l’immeuble.

Donc j’ai vendu à un investisseur cette pièce à part.

Olivier Seban :

Combien tu l’as vendue ?

Hassan :

15 000€.

Olivier Seban :

Alors, 15 000€ plus… 115 000€ tu m’as dit ?

Hassan :

115 000€. En tout ça m’a fait 130 000€.

Olivier Seban :

130 000€ pour un prix d’achat avec les travaux…

Hassan :

92 100 et quelques euros.

Olivier Seban :

OK, 90 000€, on va arrondir.

Hassan :

Oui.

Olivier Seban :

Donc ça t’a permis de générer une plus-value. Oui, mais t’as payé une plus-value sur la petite pièce ?

Hassan :

Non, parce que c’était 15 000€, et à 15 000€ on ne paye pas d’impôts sur la plus-value.

Olivier Seban :

Voilà. Donc c’est ce que je voulais te faire dire.
Jusqu’à 15 000€, sachez-le, vous ne payez pas d’impôts sur la plus-value.
Enfin, jusqu’à aujourd’hui… Je ne sais pas ce que fera notre copain Hollande, peut-être ça changera, mais jusqu’à aujourd’hui en tous cas (nous sommes en février 2014) quand vous vendez un bien jusqu’à 15 000€ vous ne payez d’impôts sur la plus-value, même si vous l’avez acheté 1€.

Hassan :

Alors, le notaire me proposait : soit je la vendais 15 000€ et je ne payais pas de plus-value, soit je me débrouillais pour la vendre au même moment que je vendais mon appartement, même si c’était 2 acheteurs différents. Il me proposait cette alternative, mais c’était compliqué de trouver 2 acheteurs en même temps. Au final, ça c’est quand même fait dans le même timing quelque part…

Olivier Seban :

Donc c’était le 3 et demi – 4?

Hassan :

3 et demi, on va dire 4. Et là je suis passé à mon dernier achat qui n’est pas encore vendu parce qu’il n’est pas encore rénové. Mais je l’ai déjà mis à la vente.

Olivier Seban :

Alors, c’est-à-dire? Qu’est-ce que tu as acheté ? A quel prix ?

Hassan :

Là j’ai acheté un bâtiment que je transforme en loft de 300m2. Je l’ai acheté 75 000€.

Olivier Seban :

300m2 pour 75 000€ ? Mais il y a beaucoup de travaux ?

Hassan :

En tout, je monte à 195 000€.

Olivier Seban :

A 200 000€ en cout d’achat total.

Hassan :

En cout d’achat total je suis à 200 000€.

Olivier Seban :

Mais qu’est-ce que tu vas en faire ? 350m2…

Hassan :

Ben je vais le vendre !

Olivier Seban :

Mais tout d’un coup ou tu vas essayer de le découper ?

Hassan :

Non, non, je l’ai fait pour que ce soit un loft avec 4 chambres.

Olivier Seban :

Tu vends les patins à roulettes avec?

Hassan :

Pas loin, oui.

Là je vais aller vivre dedans. Comme ça, ça me permettra de ne pas être pressé non plus, de ne pas vendre au rabais.

Olivier Seban :

A quel prix tu espères vendre ?

Hassan :

Si je le vends bas, je le vendrais 315 000€.

Olivier Seban :

Bon, allez, on va dire que tu le vends au plus bas, ça fait qu’il te restera 115 000€ pour toi.
Mais tu veux en faire quoi ? C’est quoi l’objectif de tout ça ?

Hassan :

L’objectif il était simple. C’est que dès que j’ai investi dans l’immobilier, je voulais me désendetter des crédits que j’aurais si j’avais acheté des biens locatifs. Sur l’année 2013, j’ai acheté  biens qui s’autofinancent, qui m’ont couté tous à peu près la même somme.

Olivier Seban :

3 biens ? Donc c’est numéro 6, numéro 7, numéro 8 ?

Hassan :

C’est ça.

Olivier Seban :

Ah ouais ! Faut tout nous dire…

Hassan :

Donc là j’ai acheté 3 biens et j’ai mis des locataires dedans. J’ai acheté à peu près 60 000€ chaque bien. Pareil, à rénover.

Ils s’autofinancent, ils respectent la règle de l’autofinancement. Ça me fait une dette. Bon, ça a baissé un petit peu parce qu’il y a quelques mois qui sont passés…

Olivier Seban :

C’est de l’amortissement classique.

Hassan :

Oui. En plus de l’emprunt, je dois à peu près à la banque 180 000€.

Olivier Seban :

Donc le but c’est de te débarrasser de tes dettes complétement ?

Hassan :

Le but c’est de me débarrasser de mes dettes et de vivre de mes loyers pleins. J’ai commencé à le faire puisque j’ai déjà soldé une maison. Et quand j’aurais vendu mon « gros » bâtiment je pourrai solder les 2 autres maisons.

Olivier Seban :

D’accord.

Hassan :

Donc ça me fera 1 500€ par mois.

Olivier Seban :

Mais, une suggestion. Je veux dire, 350m2 c’est peut-être difficile à vendre. T’as peut-être intérêt à séparer en deux, et à la vente tu obtiendras beaucoup plus.

Hassan :

J’ai déjà des clients en fait.

Olivier Seban :

T’as déjà des clients! Bon, OK.

Hassan :

J’avais commencé à le vendre déjà sur plan.

Olivier Seban :

D’accord.

Hassan :

Je suis pas promoteur, mais je me suis dit « comme ça je ne pars pas dans l’inconnu. Il faut que je sache un petit peu à l’avance ». Et encore là, vraiment, je dis au plus bas 315 000€ parce que c’est un bien qui se valoriserait quand même dans les 400 000€ et quelques…

Olivier Seban :

C’est tout le mal que je te souhaite. Pour résumer, parce qu’il y a deux histoire en parallèle : il y a l’histoire d’Hassan, sa vie personnelle. Il a déposé le bilan il y a quelques années et puis il a redémarré avec 20 000€. 10 000€ de sa poche et 10 000€ de sa femme, du côté de sa femme. Et puis il a investi dans l’immobilier avec un objectif de se désendetter le plus vite possible.

C’est-à-dire donc qu’il a eu 2 stratégies qu’il a menées en parallèle : d’une part il a acheté sa résidence principale et il faisait des travaux de rénovation pour créer de la plus-value, et au moment de la revente ne pas payer d’impôts sur la plus-value. Donc il l’a fait 3 fois. Il y a le 4^ème bien qui était à cheval entre la location et la résidence principale mais comme il l’a revendu 15 000€ il n’était pas assujetti à l’impôt.

Et en parallèle, il a acheté 3 appartements qui s’autofinancent. Il touche des loyers. Et le but ultime c’est d’utiliser la plus-value de la dernière vente pour rembourser ces 3 investissements.

Et le but du jeu c’est qu’il va, enfin ce n’est pas le but du jeu. Il va arriver à quoi ? Il va avoir des loyers plein puisqu’il va avoir aucune dettes sur le dos, et il va pouvoir s’en servir pour vivre ; Parce que je crois, on l’a pas dit au début, mais quand tu as déposé le bilan, tu as été obligé de reprendre un job ?

Hassan :

Oui, à mi-temps.

Olivier Seban :

Voilà. Il a 32 ans. Qu’est-ce que vous voulez que je vous dise ?
Moi j’étais à la retraite à 35… Bon, il essaye de me rattraper, mais il ne va pas y arriver.

Hassan :

Si, j’arrive !

Olivier Seban :

En tous cas, Hassan, merci d’avoir partagé cette expérience, et puis, comme d’habitude, moi je vous dis non seulement à bientôt, mais aussi : COPIEZ CE QU’IL A FAIT !

Je veux dire, encore une fois je vais me répéter, il a démarré à pratiquement rien du tout.

Je ne sais pas si vous savez ce que c’est un dépôt de bilan. Moi ça m’est arrivé une fois dans ma vie, ben… vous n’avez plus rien ! Vous avez mis toute votre énergie, votre temps dans une entreprise qui n’a pas fonctionné, et ça n’empêche pas que vous pouvez rebondir. C’est ce qu’il a fait.

Donc, même si vous vous n’avez pas besoin de rebondir, vous voyez que vous pouvez faire les choses. Alors faites les choses !

Merci à vous et à très bientôt.

Hassan :

Au revoir!

Vous l’aurez compris, l’immobilier je maîtrise!
Par contre, pour ce qui est d’internet, j’en suis encore à mes débuts…
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