J’ai décidé d’investir dans un immeuble de rapport. Pour cela, je me suis mis en chasse de trouver la perle rare…
Dans mes critères de recherches, ce n’est pas forcement le prix qui est prépondérant, mais surtout la rentabilité qu’il y a à tirer de ce bien immobilier.
Immeuble de rapport : pourquoi investir dans ce produit ?
Hormis toutes les considérations de coût au m2 , de la taxe foncière plus avantageuse, des frais liés à l’achat, etc., la raison principale pour laquelle je cherche un immeuble de rapport, c’est le fait d’augmenter plus rapidement mon patrimoine, et surtout le nombre de loyers perçus.
Mes visites d’immeubles de rapport.
J’ai vraiment visité tout et n’importe quoi. Mais deux visites m’ont plus marqué que les autres.
La 1ère était un immeuble de rapport composé de 4 logements, tous loués. La rentabilité affichée sur l’annonce était de 11% brut.
Petit conseil : méfiez-vous des annonces sur la rentabilité. La taxe foncière n’est jamais prise en compte par le vendeur, bien évidemment ! En même temps, c’est le jeu de la vente. ..
Rendez-vous pris, j’attends le propriétaire de cet immeuble de rapport. Ce monsieur arrive avec une très grosse berline, très bonne allure, très sympathique.
Nous rentrons donc dans son immeuble de rapport, et là : wouahhhhhhh, qu’est-ce que c’est que ce truc ?…
Pour vous décrire ce bien, c’était donc une maison de 100m2 découpée en 4 logements dont 2 mesuraient 15 m2. Tout dans cet immeuble était insalubre. J’avais de la peine pour les occupants. Et c’est là où je veux en venir…
Je vous passerai les détails de ma visite, de ma discussion avec le propriétaire, pour en arriver à me poser la question : quel genre de propriétaire ai-je envie de devenir???
Je ne me permettrai jamais de juger ce propriétaire. Comme je vous l’ai dit, un type charmant, mais je ne louerai jamais des biens dans ce style. C’est impossible pour moi !
Je ne vous dis pas que vos logements doivent être équipés d’un jacuzzi et qu’au sol vous devez y mettre du marbre. Mais, sans déconner, il y a une limite !!
Dites-vous bien également qu’un logement propre et bien rénové se loura plus vite et vos futurs locataires vous le rendront bien.
La 2e visite qui m’a marqué…
Bah, faudra attendre la semaine prochaine pour que je vous raconte cette nouvelle histoire immobilière, dans la suite de mes visites d’immeuble de rapport.
Laissez vos commentaires, partagez vos impressions sur cet article, et dites moi quel genre d’investisseur vous voulez être?
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Sans valeur ajouté pour ton locataire, je ne vois pas comment ils te seront fidèle, un locataire fidèle est un locataire qui se plains le moins possible et cela passe par un coup de coeur.
Par contre dans ton article, tu parles de très peu de chose sur cette visite, pas de chiffre, pas d’avis sur un potentiel ?
Salut Mégane, pas de chiffre , ni d’avis, car dès que j’ai vu cette immeuble je n’avais qu’une envie c’était de partir… L’annonce était attractive dans le sens ou le bien avait potentiellement 10% de rentabilité….
Bonjour,
Pour moi, la seule manière de s’enrichir avec l’immobilier est d’apporter de la valeur aux locataires. Il faut leur proposer un appartement impeccable comme ça vous pourrez choisir vos locataires et vous aurez beaucoup moins de problème.
Il y a malheureusement beaucoup de propriétaires qui veulent juste encaisser un loyer chaque mois mais qui se moquent du reste…
Cordialement,
Nicolas
Bonjour,
Ce qui me choque surtout, c’est que cet immeuble ne propose que du 11% brut… Généralement les «marchands de sommeil» ont des rentabilités bien plus élevées ce qui est normal quitte à vendre son âme au diable autant qu’il la paie le plus cher possible…
A mon avis ce «charmant vendeur» ne cherche pas à faire son beurre que sur le dos de ses locataires il cherche également un pigeon bien gras pour lui vendre un bien surcoté !
Pour ma part, il suffit de regarder le bien que je propose à la location via mon blog et «sa» piscine de plus de 100 millions de km² pour comprendre que je préfère ne pas toucher à ce genre d’opérations (en revanche acheter un bien insalubre dans le but de le retaper ce n’est plus la mee chose…)
Je suis d’accord avec vous. Je projette d’acheter un immeuble de rapport, mais pas un immeuble comme tu as visité. Les locataires ne sont pas des chiens ! Je souhaite apporter de la valeur car je veux que les locataires s’y sentent bien. Quand tu entends ton locataire dire qu’il est content et que cela se passe bien, c’est du bonheur ! Et généralement, il te le rend bien et donc, tout le monde y gagne ! Voilà ma philosophie
Bonjour, il m est également arrivé de visiter un immeuble appelé immeuble CAF. En gros, réservé à des personnes qui vivent des minimum sociaux. Le loyer est sûr de tomber, mais vous n êtes pas sûr d’avoir bonne conscience …
l ‘immeuble était bricolé dans tous les sens, des marches de 40 cm pour rehausser un WC à cause du manque de pente, un logement éclairé juste par un velux inaccessible, des portes d’entrée d’appartements faites de portes intérieures à 25 euros… Bref, moi j ai une ligne de conduite c’est de toujours proposer un bien dans lequel j aimerais vivre.
Absolument Jean Christophe, voila exactement ou je veux en venir
Ah, dommage, y’a pas de photos
Salut Jérôme, cet immeuble ne mérite pas de pub