Avoir fait des achats-reventes m’a permis de générer des plus-values et d’avoir un bon capital à investir.
Investissement immobilier locatif : Que faire de ce cash??
L’idée initiale était de solder mes prêts existants sur mes biens locatifs que j’ai en portefeuille. Mais très vite, j’ai abandonné l’idée : pourquoi ?
Tout simplement : ces biens s’autofinancent tranquillement et mon but principal est d’augmenter le nombre de mes biens. Je me suis donc tout simplement dirigé vers une nouvelle affaire que je pourrai acheter cash.
Acheter cash pour générer un loyer plein.
Lorsque vous voulez vivre de vos loyers et atteindre l’indépendance financière, il faut bien à un moment se désendetter pour toucher plein pot son loyer. C’est de là que vient l’idée de payer comptant cette acquisition.
Rentrons dans le vif du sujet : les chiffres
Attention, ce n’est pas parce que j’achète cash que je ne calcule pas la rentabilité du bien … Au contraire !
Maison de 50 M2 avec cour
Acquisition : 25 500 euros
Travaux 24 290 euros
Notaire : 3500 euros
Total : 53 290 euros
Taxe foncière : 711 euros
Loyer : 550 euros + 10 euros d’ordures ménagères 
11 % de rentabilité sur ce bien
En comparaison, un livret A : 1 %.
Au mieux, une assurance-vie : 3 % .
Je vous laisse juge du fait qu’il est donc nécessaire d’investir dans l’immobilier si on veut améliorer ses revenus, augmenter son patrimoine ou bien vivre de ses loyers…
L’investissement immobilier locatif et ses surprises…
Un achat immobilier doit être bien réfléchi et surtout très bien calculé…
Cette maison devait me coûter 20 000 euros de travaux après une grosse négo avant l’entreprise. Cependant, lors de la mise à nu de cette habitation, la grosse surprise fut de voir que la toiture (charpente et sablière) était morte…
Chose impossible à voir de l’extérieur même en montant sur le toit : les ardoises étaient encore en bon état.
Alors que faire ?? Déprimer ? Et tout laisser tomber ? Cacher les vices d’une toiture pourrie et être un propriétaire sans scrupule ?
Rien de tout cela, il faut se dire que cela fait partie du business. L’immobilier regorge de nombreuses surprises qu’il faut savoir un maximum maîtriser.
En négociant avec l’entreprise, j’avais anticipé dans mes calculs un problème de ce genre. Alors c’est vrai, j’aurais préféré éviter de refaire entièrement cette toiture, mais avoir anticipé des futurs problèmes font que cette affaire reste toujours un bon investissement.
En immobilier, la principale chose que vous devez travailler avant de vous lancer est votre comportement face aux événements. Investir n’est pas chose facile, et il faudra avoir confiance en vous. Mais surtout continuez d’apprendre comment bien investir…
Dites-moi dans les commentaires ci-dessous ce que vous pensez de cet investissement, et auriez-vous appliqué ma stratégie ?
PS : Je vous prépare une vidéo de la maison « en mode rénovation complète » 
Combien de bien immobilier peut on revendre légalement? Si on en vend plus quel sera le problèmes?
(Car d’après mes recherches on peut être qualifier de revendeur de biens)
Si on achète et revend un appartement et que l’on fait une plus value doit on obligatoirement remboursée d’un coup le prêt? Ou peut on utiliser l’argent pour un autre investissement?
A quels moment doit on payer les impôts de plus values immobilière ?
Salut Didier-Fabrice, au contraire 500 e du m2 pour des travaux c’est pour moi une base que je ne veux absolument dépasser, dans le sens ou la plupart des acquisition que j’ai faite m’ont coûté moins de 500m2 , et je peux te garantir qu’à e prix je fais absolument tout dans ma réno !! Après c’est vrai que cela peux sembler peu cher, mais il faut prendre en compte que je fais travailler l’entreprise de bâtiment toute l’année donc j’ai forcément des prix préférentiel…
En effet du 11% net je pense qu’on peut s’en contenter
Après il faut bien entendu aussi étudier le «risque» ie ici la présence de la demande locative mais compte tenu du montant de l’investissement cela ne devrait pas de toute façon te mettre en péril.
Pour les travaux 25 K€ soit 500 € du m² cela me semble déjà pas cher payé compte tenu de l’ampleur des travaux non (à moins que les photos ne soient pas représentatives ) ?
Salut Nicolas, merci pour ton commentaire, en ce qui concerne les travaux je me suis quand même rendu compte que je devais pas trop abuser dans la négo avec les entrepreneurs au risque de les faire travailler à reculons..
Salut,
Pour la toiture, dis toi que tu es tranquille. Du coup essai de te rattraper sur les travaux. Personnellement c’est là ou j’essaie de marger le plus.
Bravo pour cette superbe habitation !
Tout à fait le genre de chose que j’achèterai.
Et les impôts il faut quand même en parler? quel régime utilisés tu?
bon courage
Bien sur qu’il faut en parler, évidemment sur les 550 euros reçu par le locataire il faudra enlever, la taxe foncière, mes frais de gestion d’agence, ma garantie de loyer impayé, et quand j’aurais défiscaliser tous mes travaux sur cette maison, mes impôts sur le revenus ( je suis au réel ). Il me restera environ 400 euros net dans les poches…
Salut Jérôme , merci de ton commentaire,( bravo pour tes nouvelles vidéos sur ton blog )
Je te garantie que lorsque j’ai vu l’état de la toiture je me suis dis heureusement que je provisionne toujours des aléas ….
Salut Hassan
En effet, il ne faut pas avoir peur d’affronter des imprévus.
Financièrement, mieux vaut prevoir l’imprevisible… la preuve !